Czy zakład energetyczny powinien płacić za słup energetyczny stojący na działce?

Wielu właścicieli nieruchomości nie zdaje sobie sprawy, że słup energetyczny stojący na działce może być źródłem realnego wynagrodzenia. Zakład energetyczny od lat korzysta z cudzej ziemi, często bez umowy i bez wypłacenia właścicielowi nieruchomośći choćby złotówki. Polskie prawo mówi jednak, że korzystanie z prywatnej nieruchomości w celach przesyłowych powinno odbywać się za wynagrodzeniem. Właściciele nieruchomości mają prawo domagać się wynagrodzenia za służebność przesyłu. 

Właściciele często traktują słup energetyczny jako coś oczywistego myśląc, że stał tu od zawsze, więc ma tak zostać. To błędne przekonanie kosztuje ich bardzo dużo. Słup energetyczny zajmuje część działki, ogranicza możliwość jej zabudowy i zagospodarowania, a niekiedy obniża jej wartość rynkową. Przedsiębiorstwo energetyczne korzysta z tej przestrzeni jak z własnej, nie płacąc właścicielowi żadnego wynagrodzenia.

Problem nie dotyczy wyłącznie samego słupa, ale całego pasa służebności, czyli pasa gruntu wzdłuż linii energetycznej, w którym właściciel nieruchomości nie może swobodnie budować ani prowadzić wybranych prac. Dla linii średniego napięcia pas ten wynosi kilka metrów po obu stronach, dla linii wysokiego napięcia, nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt metrów. To ograniczenie, które polskie prawo wycenia i za które przedsiębiorstwo przesyłowe powinno płacić.

Służebność przesyłu to instytucja prawa cywilnego regulująca zasady korzystania z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. To formalne prawo zakładu energetycznego do posadowienia urządzeń na prywatnym gruncie i swobodnego dostępu do nich. Właściciel nieruchomości musi tolerować obecność infrastruktury przesyłowej, ale w zamian przysługuje mu wynagrodzenie, ustalone w umowie albo, jeśli do umowy nie doszło, na drodze sądowej.

Przez wiele lat zakłady energetyczne budowały sieci przesyłowe bez pytania właścicieli o zgodę i bez zawierania umów. Właściciele nieruchomości nie wiedzieli, że mają prawo do wynagrodzenia za służebność przesyłu, albo nie wiedzieli, od kogo i jak się go domagać. Dziś obecne regulacje oraz orzecznictwo sądowe stwarzają im znacznie większe możliwości uzyskania należnego wynagrodzenia.

Służebność przesyłu można ustanowić na dwa sposoby: w drodze umowy między właścicielem a przedsiębiorstwem przesyłowym, albo na mocy orzeczenia sądu, gdy strony nie mogą się porozumieć. W obu przypadkach właściciel nieruchomości ma prawo do wynagrodzenia za służebność przesyłu i bieżące korzystanie z jego gruntu.

Jeśli zakład energetyczny nie zawarł z właścicielem umowy, nie uzyskał orzeczenia sądowego ani nie dysponuje inną podstawą prawną, mamy do czynienia z korzystaniem z nieruchomości bez tytułu prawnego. Wówczas właściciel nieruchomości może dochodzić nie tylko wynagrodzenia na przyszłość, ale też roszczenia za przeszłość — rekompensaty za lata bezumownego korzystania z jego ziemi.

Co do zasady wynagrodzenia można żądać za ostatnie 6 lat, choć w przypadku roszczeń przedsiębiorców termin przedawnienia wynosi 3 lata. Roszczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości przedawniają się, dlatego warto działać bez zbędnej zwłoki.

Wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu zależy przede wszystkim od rodzaju infrastruktury przesyłowej, długości linii na działce, wartości nieruchomości oraz stopnia ograniczenia w korzystaniu z gruntu. Łączna kwota roszczeń za minione lata nierzadko sięga kilkudziesięciu tysięcy złotych, a w przypadku cennych nieruchomości — nawet więcej.

Wynagrodzenie za służebność przesyłu oblicza się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, który bierze pod uwagę wartość rynkową gruntu, szerokość pasa służebności i stopień utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości. W postępowaniu sądowym sąd powołuje biegłego z urzędu, a jego opinia stanowi kluczowy dowód w sprawie.

Właściciele nieruchomości, którzy samodzielnie negocjują z zakładem energetycznym, często godzą się na kwoty znacznie zaniżone, ponieważ przedsiębiorstwa przesyłowe mają własnych prawników i rzeczoznawców działających w ich interesie, nie właściciela nieruchomości. Dlatego warto korzystać z pomocy doświadczonej kancelarii, która zna realia rynkowe.

Obecność słupa energetycznego lub linii energetycznej na działce może trwale obniżać jej wartość rynkową. Nabywcy dostrzegają ograniczenia w zagospodarowaniu terenu i niechętnie płacą pełną cenę za obciążoną nieruchomość. To realna strata, którą właściciele nieruchomości mogą uwzględnić w roszczeniach wobec zakładu energetycznego.

Roszczenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości jest odrębne od wynagrodzenia za korzystanie z gruntu. Oba mogą być dochodzone łącznie, zarówno w negocjacjach, jak i w sądzie. Ich połączona kwota stanowi tzw. roszczenie główne, kluczowe przy ocenie zasadności i opłacalności działań prawnych.

Wystarczy spełnienie kilku warunków, aby roszczenie było uzasadnione: infrastruktura przesyłowa musi być eksploatowana przez przedsiębiorstwo przesyłowe i znajdować się na działce właściciela, powinna utrudniać zabudowę lub korzystanie z nieruchomości, a właściciel nie może być stroną wcześniejszej umowy regulującej korzystanie z gruntu.

Szczególnie dużą szansę na wynagrodzenie mają właściciele działek budowlanych, usługowych i przemysłowych, na których stoją słupy średniego lub wysokiego napięcia albo przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia. Im wyższa wartość nieruchomości i szersza strefa ochronna, tym wyższe potencjalne roszczenia.

Negocjacje mogą być pewną opcją, ale tylko przy dobrym przygotowaniu. Przedsiębiorstwa przesyłowe niejednokrotnie proponują umowy służebności przesyłu ze stawkami kilkukrotnie niższymi od rynkowych. Podpisanie niekorzystnej umowy może zamknąć drogę do wyższych roszczeń w przyszłości, dlatego przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy warto skonsultować jej warunki z prawnikiem.

Kancelaria zajmuje się sprawami dotyczącymi służebności przesyłu i odszkodowań od zakładów energetycznych. Prawnicy przeprowadzają kompleksową analizę sprawy — od oceny stanu prawnego nieruchomości, przez weryfikację infrastruktury przesyłowej, po pomoc w oszacowaniu potencjalnych roszczeń. Właściciele od razu wiedzą, czy ich sprawa ma szanse powodzenia i jakiej kwoty mogą się spodziewać.

Jeśli na twojej działce stoi słup energetyczny, przebiega linia energetyczna lub gazociąg, a nie zawarto żadnej umowy z zakładem energetycznym — to dobry moment, aby bezpłatnie ocenić swoją sytuację z kancelarią. Każdy rok bez działania to kolejny rok, za który roszczenie może się przedawnić.

Właściciele nieruchomości, na których stoją urządzenia zakładu energetycznego, mają realne prawo do wynagrodzenia za służebność przesyłu, a orzecznictwo sądów potwierdza dochodzenie tych roszczeń. Kluczowe jest jednak działanie w odpowiednim czasie, bo roszczenia się przedawniają.

Warto zacząć od prostej analizy: czy na działce stoi słup energetyczny albo przebiega linia energetyczna lub gazociąg? Czy z zakładem energetycznym nie zawarto żadnej umowy? Jeśli odpowiedź na oba pytania brzmi „tak” — właściciel nieruchomości ma podstawy, by domagać się wynagrodzenia za służebność przesyłu. Kancelaria Mędrecki Wilk i Wspólnicy jest gotowa pomóc na każdym etapie tej drogi.