Słup wysokiego napięcia stojący na prywatnej działce to nie tylko codzienne utrudnienie
w korzystaniu z własnego gruntu. To przede wszystkim podstawa do ubiegania się o wynagrodzenie od przedsiębiorstwa energetycznego. Właściciele nieruchomości mają prawo żądać zapłaty za lata, w których firma energetyczna korzystała z ich działki bez żadnej umowy. Mogą też jednocześnie domagać się ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, czyli formalnego uregulowania tej kwestii na przyszłość.
Słupy i linie energetyczne wysokiego napięcia stoją na prywatnych gruntach w całej Polsce, nierzadko od kilkudziesięciu lat. Tymczasem wielu właścicieli nieruchomości nigdy nie podpisało z zakładem energetycznym żadnej umowy dotyczącej korzystania z ich działki. W takiej sytuacji firma energetyczna niejednokrotnie korzysta z cudzego gruntu bez żadnego tytułu prawnego i bez zapłaty – a to oznacza, że właścicielowi nieruchomości przysługują konkretne roszczenia finansowe, zarówno za minione lata, jak i na przyszłość.
Czym jest wynagrodzenie za służebność przesyłu?
Służebność przesyłu to prawo uregulowane w Kodeksie cywilnym. W praktyce oznacza ono, że właściciel gruntu zgadza się na to, aby firma energetyczna korzystała z części jego działki, ale w zamian otrzymuje za to wynagrodzenie. Jeśli żadna umowa nie została zawarta i zakład energetyczny nie dysponuje innym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości, właściciel może zwrócić się do sądu z wnioskiem o formalne ustanowienie służebności przesyłu wraz
z ustaleniem odpowiedniej kwoty wynagrodzenia na przyszłość.
Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem porządkuje sytuację prawną i zapewnia właścicielowi nieruchomości rekompensatę za udostępnienie gruntu. Odrębną kwestią jest wynagrodzenie za czas, kiedy firma korzystała z działki zupełnie bezpłatnie i bez żadnej umowy. Za taki okres właściciel może domagać się osobnej zapłaty, na podstawie przepisów o bezumownym korzystaniu z nieruchomości, przy czym ogranicza go w tym zakresie okres przedawnienia roszczenia, który wynosi 6 lat.
Co wpływa na wysokość wynagrodzenia za słup wysokiego napięcia?
Nie istnieje jedna, z góry określona kwota, którą właściciel nieruchomości może uzyskać za słup wysokiego napięcia na działce. Wysokość wynagrodzenia zależy od kilku czynników i wymaga indywidualnej oceny każdej sprawy.
Wartość rynkowa nieruchomości
Punktem wyjścia do każdego wyliczenia jest aktualna wartość rynkowa gruntu. Im cenniejsza działka, tym wyższe wynagrodzenie za służebność przesyłu. Właściciele nieruchomości w miastach lub na terenach atrakcyjnych inwestycyjnie mogą liczyć na znacznie wyższe kwoty niż właściciele gruntów rolnych. Dlatego kluczowe jest zlecenie wyceny uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, który sporządzi rzetelny operat szacunkowy będący podstawą każdego postępowania.
Szerokość pasa służebności i ograniczenia w zabudowie
Każda linia wysokiego napięcia wymaga zachowania strefy ochronnej po obu stronach przewodów. Dla linii 110 kV może ona wynosić kilkanaście metrów od jej osi. Im szersza ta strefa i im dłuższy odcinek linii przebiega przez działkę, tym większe ograniczenia dla właściciela nieruchomości i tym wyższe przysługujące mu wynagrodzenie za służebność przesyłu. W skrajnych przypadkach słup lub linia napowietrzna mogą całkowicie uniemożliwić zabudowę działki – co oznacza realną utratę jej wartości. Ten element jest jednym z najważniejszych przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu.
Jak wygląda cały proces dochodzenia wynagrodzenia?
Krok pierwszy – sprawdzenie stanu prawnego działki
Na początku warto sprawdzić, czy w księdze wieczystej nieruchomości – konkretnie w jej dziale III – widnieje wpis o służebności przesyłu. Jeśli takiego wpisu nie ma, istnieje duże prawdopodobieństwo, że zakład energetyczny korzysta z działki bez żadnego tytułu prawnego. Sprawdzenie księgi wieczystej jest proste i bezpłatne – można to zrobić online, przez przeglądarkę ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Warto też ustalić, kto jest właścicielem infrastruktury przesyłowej – w przypadku linii 110 kV jest to zazwyczaj jeden z regionalnych operatorów: Tauron Dystrybucja, PGE Dystrybucja, Enea Operator lub Energa-Operator.
Krok drugi – wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę
Opinia rzeczoznawcy majątkowego to najważniejszy dokument w całej sprawie. Rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości oraz to, w jakim stopniu infrastruktura przesyłowa obniżyła wartość działki. Na tej podstawie wyliczane jest zarówno wynagrodzenie za lata bezumownego korzystania, jak i kwota należna za ustanowienie służebności przesyłu na przyszłość. Taka opinia może być wykorzystana zarówno w rozmowach z operatorem, jak i jako dowód w postępowaniu sądowym.
Krok trzeci – rozmowy z operatorem lub droga sądowa
Właściciele nieruchomości mogą najpierw spróbować porozumieć się z firmą energetyczną bez angażowania sądu. Operatorzy sieci mają własne procedury rozpatrywania takich wniosków.
W praktyce jednak proponowane przez nich kwoty są często znacznie niższe od tych, które wynikają z rzetelnej wyceny. Gdy rozmowy nie przynoszą efektu, konieczne jest złożenie wniosku do sądu. Sądowe dochodzenie wynagrodzenia za służebność przesyłu odbywa się w trybie nieprocesowym. Właściwy jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości. W ramach postępowania sąd może ustanowić służebność przesyłu za wynagrodzeniem na przyszłość.
Dlaczego warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej?
Sprawy dotyczące słupów energetycznych i służebności przesyłu wyglądają na pozór prosto, ale w praktyce wymagają sporej wiedzy, zarówno prawniczej, jak i z zakresu wyceny. Właściciele nieruchomości działający bez pomocy prawnika często przyjmują kwoty niższe niż im przysługują albo nie potrafią zakwestionować opinii biegłego wyznaczonego przez sąd. Przez to tracą część roszczeń, które przy właściwym wsparciu mogłyby zostać uwzględnione.
Kancelaria Mędrecki Wilk i Wspólnicy pomaga właścicielom nieruchomości na każdym etapie takiej sprawy – od sprawdzenia stanu prawnego działki, przez pomoc w oszacowaniu wartości roszczeń, aż po negocjacje z operatorem i reprezentację przed sądem. Każdą sprawę prowadzimy indywidualnie, uwzględniając specyfikę konkretnej nieruchomości i lokalne warunki rynkowe. Należy pamiętać, że roszczenia mają swoje terminy przedawnienia – im szybciej zostaną podjęte działania, tym więcej można odzyskać.
Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Mędrecki Wilk i Wspólnicy. Wstępna analiza sprawy pozwala ocenić jej szanse i wstępnie oszacować możliwą do uzyskania kwotę, zarówno za przeszłość, jak i tytułem wynagrodzenia za służebność przesyłu na przyszłość.
NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA
Czy właściciele nieruchomości zawsze mają prawo do wynagrodzenia za słup na działce?
Nie w każdym przypadku. Prawo do wynagrodzenia za słup na działce przysługuje wówczas, gdy przedsiębiorstwo energetyczne korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego – czyli najczęściej bez umowy lub bez wpisanej w księdze wieczystej służebności przesyłu. Jeśli służebność przesyłu została ustanowiona i wynagrodzenie było wypłacane, roszczenie może być ograniczone lub nie istnieć. Dlatego pierwszym krokiem jest zawsze sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
Czy właściciele nieruchomości mogą żądać wynagrodzenia tylko za przeszłość, czy także na przyszłość?
Właściciele nieruchomości mają prawo dochodzić obu roszczeń. Po pierwsze, mogą żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za lata minione. Po drugie, mogą żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem na przyszłość. Ustanowienie służebności przesyłu porządkuje stan prawny nieruchomości i zapewnia właścicielowi nieruchomośći zapłatę za udostępnienie gruntu w kolejnych latach eksploatacji infrastruktury przesyłowej.
Za ile lat wstecz można dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze słupa?
Co do zasady roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się po 6 latach. Termin ten może jednak ulec skróceniu w określonych okolicznościach. Każdą sprawę należy oceniać indywidualnie – właśnie dlatego tak ważne jest jak najszybsze skonsultowanie się z prawnikiem.
Jak wysoka może być kwota wynagrodzenia za słup wysokiego napięcia?
Wysokość wynagrodzenia za słup wysokiego napięcia zależy od wielu czynników – przede wszystkim od wartości rynkowej nieruchomości, długości i szerokości pasa służebności oraz stopnia ograniczenia zabudowy. W przypadku działek budowlanych zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach łączna kwota roszczeń, obejmująca zarówno wynagrodzenie za przeszłość, jak i wynagrodzenia za służebność na przyszłość, może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Dokładną wartość można ustalić dopiero po przeprowadzeniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.
Czy postępowanie musi trafić do sądu, czy można uzyskać wynagrodzenie bez procesu?
Nie każda sprawa musi kończyć się w sądzie. Właściciele nieruchomości mogą negocjować bezpośrednio z przedsiębiorstwem energetycznym i zawrzeć ugodę obejmującą zarówno wynagrodzenie za przeszłość, jak i warunki służebności przesyłu na przyszłość. W praktyce jednak operatorzy sieci często proponują kwoty znacznie niższe od rzeczywiście należnych. W takich sytuacjach skierowanie sprawy do sądu bywa jedyną drogą do uzyskania sprawiedliwego rozstrzygnięcia.
