Urządzenia przesyłowe zazwyczaj ograniczają możliwość korzystania z nieruchomości. Problem jest szczególnie istotny w sytuacji, gdy właściciel planują budowę domu lub inną inwestycję. Linia energetyczna może ograniczać możliwość zabudowy działki. Instalacje ukryte w gruncie mogą natomiast dodatkowo powodować ograniczenia związane z prowadzeniem prac ziemnych. Należy pamiętać, że nie wszystkie urządzenia przesyłowe są widoczne. Pod ziemią mogą znajdować się kable energetyczne, sieci wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłociągi lub rurociągi.
Po zakupie nieruchomości warto sprawdzić nie tylko sam przebieg urządzeń, lecz także podstawę prawną na jakiej przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z działki.
Służebność przesyłu – co oznacza dla właściciela?
Jedną z częstych podstaw korzystania z nieruchomości może być służebność przesyłu. Pozwala ona przedsiębiorcy przesyłowej na korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym dla eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych. Służebność przesyłu może dotyczyć między innymi linii energetycznych, gazociągów, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Może obejmować także inne urządzenia służące do przesyłania energii, płynów lub innych substancji.
Zakres służebności przesyłu nie jest jednak nieograniczony. Przedsiębiorstwo przesyłowe powinno korzystać z nieruchomości tylko w zakresie wynikającym z ustanowionego prawa. Znaczenie dla korzystania ma położenie urządzenia na nieruchomości oraz szerokość pasa służebności przesyłu. Istotne są także zasady dostępu do urządzeń oraz ich konserwacji i naprawy. Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z działki w szerszym zakresie, niż pozwala na to tytuł prawny, właściciel może mieć podstawę do ochrony swoich praw.
Czy służebność przesyłu przechodzi na nowego właściciela?
Jeżeli służebność przesyłu została ustanowiona przez poprzedniego właściciela nieruchomości, sprzedaż działki co do zasady jej nie eliminuje. Nowy właściciel nabywają nieruchomość wraz z istniejącym obciążeniem.
Nie oznacza to jednak pełnej swobody przedsiębiorstwa przesyłowego. Musi ono przestrzegać granic przysługującego mu prawa wynikających z zawartej umowy. Dlatego warto sprawdzić dokładną treść służebności przesyłu.
Brak wpisu w księdze wieczystej – czy przedsiębiorstwo nie ma prawa do korzystania z nieruchomości?
Nie. Brak wpisu dotyczącego służebności przesyłu w księdze wieczystej nie przesądza jeszcze, że przedsiębiorstwo korzysta z działki bez podstawy prawnej.
Prawo do korzystania z nieruchomości może wynikać z umowy zawartej z poprzednim właścicielem, przy czym ustanowiona służebność przesyłu nie została ujawniona w księdze wieczystej. Podstawą może być także prawomocne orzeczenie sądu albo decyzja administracyjna. W przypadku starszych urządzeń przesyłowych szczególnie ważne mogą być decyzje administracyjne wydane wiele lat temu. Warto więc przeanalizować przed zakupem nieruchomości księgę wieczystą, akt notarialny oraz dokumenty dotyczące nieruchomości. Przydatne mogą być także materiały geodezyjne, celem samej identyfikacji urządzeń przesyłowych na działce.
Gazociąg lub słup bez umowy – czy należy się wynagrodzenie?
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie ma odpowiedniego tytułu prawnego do korzystania z działki, właściciel nieruchomości może rozważyć uregulowanie sytuacji poprzez ustanowienie służebności przesyłu. Ustanowienie służebności przesyłu powinno nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem. Jego wysokość nie powinna być ustalana wyłącznie na podstawie powierzchni zajętej bezpośrednio przez samo urządzenie przesyłowe. Znaczenie ma cały obszar, na którym właściciel jest ograniczony w korzystaniu z nieruchomości. Istotne jest także przeznaczenie działki, możliwość jej zabudowy oraz wpływ urządzenia na jej wartość.
W przypadku sporu i dochodzenia roszczenia na drodze postępowania sądowego, ustalenie odpowiedniego wynagrodzenia za służebność przesyłu wymaga opinii biegłego. Każda nieruchomość wymaga indywidualnej oceny.
Zasiedzenie służebności przesyłu – na czym polega?
W sprawach dotyczących starych instalacji przesyłowych przedsiębiorstwa często powołują się na nabycie służebności przesyłu poprzez jej zasiedzenie. Samo wieloletnie istnienie urządzenia nie przesądza jednak o takiego zarzutu. Konieczne jest przeanalizowanie historii korzystania z nieruchomości i podstawy posadowienia urządzeń na nieruchomości. Znaczenie mają między innymi daty rozpoczęcia korzystania z urządzenia przesyłowego oraz sposób wykonywania uprawnień. Analizy wymaga także możliwość doliczenia do okresu posiadania czasu korzystania z instalacji przez poprzedników prawnych przedsiębiorstwa przesyłowego. Istotna jest także kwestie oceny dobrej lub złej wiary oraz ewentualnego przerwania biegu zasiedzenia.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r.
W przypadku oceny podstawy prawnej korzystania przez przedsiębiorstwo przesyłowe z nieruchomości na których znajdują się urządzenia przesyłowe posadowione w wiele lat temu, niezbędne jest uwzględnienie rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16). Trybunał zakwestionował wykładnię przepisów umożliwiającą doliczanie do czasu posiadania służebności przesyłu, okresu przed 3 sierpnia 2008 r. czyli daty wprowadzenia tej instytucji do Kodeksu cywilnego. Orzeczenie to ma istotny wpływ na ocenę sytuacji właścicieli nieruchomości, jednak nie przesądza automatycznie braku skuteczności ewentualnego zarzutu zasiedzenia. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy, ze szczególnym uwzględnieniem dat, zgromadzonej dokumentacji oraz podstawy prawnej posadowienia urządzenia.
Jak kancelaria może pomóc nowemu właścicielowi nieruchomości?
Kancelaria Mędrecki Wilk i Wspólnicy może przeanalizować dokumentację nieruchomości i ustalić, czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma prawo korzystać z działki. Może również ocenić możliwość ustanowienia służebności przesyłu i uzyskania należnego.
Jeżeli na Państwa działce znajduje się słup, gazociąg, wodociąg lub inne urządzenie przesyłowe, zapraszamy do kontaktu z kancelarią Mędrecki Wilk i Wspólnicy. Prawnicy kancelarii pomogą ocenić sytuację i wskazać możliwe dalsze działania.
NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA
Czy słup energetyczny na kupionej działce oznacza, że przedsiębiorstwo może z niej korzystać?
Nie zawsze. Przedsiębiorstwo przesyłowe powinno posiadać odpowiedni tytuł prawny, na przykład służebność przesyłu, umowę, decyzję administracyjną lub orzeczenie sądu.
Czy służebność przesyłu przechodzi na nowego właściciela działki?
Tak. Jeżeli służebność przesyłu została ustanowiona, sprzedaż nieruchomości co do zasady nie powoduje jej wygaśnięcia. Nowy właściciel nabywa działkę wraz z istniejącym obciążeniem.
Czy brak służebności w księdze wieczystej oznacza, że urządzenia przesyłowe znajdują się na działce bezprawnie?
Nie. Podstawą korzystania z nieruchomości może być również umowa, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inne skuteczne prawo. Konieczna jest analiza dokumentacji.
Czy właściciel działki może otrzymać wynagrodzenie za istniejący na działce gazociąg lub słup energetyczny?
Tak, jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego i zachodzą przesłanki do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Wysokość kwoty zależy od wielu czynników i ustalana przez przez rzeczoznawcę majątkowego lub biegłego sądowego po analizie konkretnej nieruchomości.
Czy przedsiębiorstwo przesyłowe może zasiedzieć służebność przesyłu?
Przedsiębiorstwo przesyłowe może powoływać się na nabycie służebności przesyłu przez zasiedzenie, jeżeli zostały spełnione wymagane przesłanki. W przypadku starych urządzeń szczególne znaczenie mają daty, dokumenty oraz sposób korzystania z nieruchomości.
