Jednym ze sposobów powstania służebności przesyłu na nieruchomości jest jej zasiedzenie. W przypadku działek, na których urządzenia przesyłowe znajdują się od kilkudziesięciu lat często okazuje się, że przedsiębiorca przesyłowy nie dysponuje żadnym dokumentem, który uprawniałby go do umieszczenia na działce słupów energetycznych, rur ciepłowniczych czy gazociągów. Dzięki powołaniu się na zasiedzenie możliwym jest zalegalizowanie takiego wieloletniego stanu. Wskazane zagadnienie budzi wiele emocji u właścicieli nieruchomości. W artykule wyjaśnimy kiedy przedsiębiorca przesyłowy ma prawo powołać się na zasiedzenie oraz jak realnie można się przed nim bronić.
Czym jest służebność przesyłu i jak można ją zasiedzieć?
Służebność przesyłu uprawnia przedsiębiorcę (np. firmę ciepłowniczą czy energetyczną) do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do budowy, napraw i eksploatacji urządzeń służących do dostarczania mediów. Służebność przesyłu ogranicza możliwość korzystania z nieruchomości przez jej właściciela, ale nie pozbawia go własności. Poprzez zasiedzenie przedsiębiorca przesyłowy uzyskuje prawo do bezpłatnego utrzymywania urządzeń na nieruchomości i nie potrzebuje do powyższego zgody właściciela działki. Zasiedzenie nie następuje automatycznie – do jego stwierdzenia potrzebne jest orzeczenie sądu. Aby zasiedzieć służebność przesyłu przedsiębiorca musi udowodnić przed sądem, że w sposób ciągły korzystał z trwałych i widocznych urządzeń przesyłowych.
Jakie są terminy zasiedzenia służebności przesyłu?
Okres nieprzerwanego korzystania z urządzeń zależy od dobrej lub złej wiary przedsiębiorcy przesyłowego. W przypadku dobrej wiary stosowany jest termin 20 lat, a w przypadku złej – 30. O dobrzej wierze można mówić, gdy pozostaje się w błędnym, ale uzasadnionym przekonaniu, że dysponuje się prawem do korzystania z gruntów i umieszczenia na nich oraz eksploatowania urządzeń przesyłowych. Zła wiara występuje z kolei, gdy przedsiębiorstwo było świadome, że takim tytułem nie dysponuje.
W orzecznictwie istnieją spory co do tego od jakiego momentu należy liczyć wskazane terminy. Na uwagę w szczególności zasługują postanowienie Sądu Najwyższego z 24 lutego 2023 roku, III CZP 108/22 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku, P10/16. W postanowieniu SN zakwestionowano możliwość wliczania do okresu zasiedzenia okresu przed wprowadzeniem w 2008 roku przepisu dotyczącego służebności przesyłu do kodeksu cywilnego. Trybunał Konstytucyjny wskazał z kolei, że istniejąca z polskim orzecznictwie praktyka dotycząca doliczania do okresu zasiedzenia okresu sprzed 2008 roku jest niezgodna z Konstytucją RP.
Jakie dowody przedstawia przedsiębiorstwo?
Zadaniem przedsiębiorstwa przesyłowego jest udowodnienie, że korzystało przez wymagany okres z nieruchomości w związku ze zlokalizowaniem na niej trwałych i widocznych urządzeń przesyłowych. Pojęcie „widoczności” obejmuje nie tylko urządzenia znajdujące się w całości na zewnątrz, ale również urządzenia podziemne, których istnienia właściciel jest lub powinien być świadomy. Po stronie przedsiębiorcy leży przedstawienie stosownych dokumentów technicznych, protokołów odbiorów urządzeń czy map. Przedsiębiorca musi również wykazać, że urządzenie jest trwałe, czyli trudne do zdemontowania.
Jak właściciel nieruchomości może bronić się przed zasiedzeniem służebności przesyłu? Analiza dokumentacji
Właściciel nieruchomości, który zastanawia się czy przedsiębiorstwo przesyłowe ma podstawy do zasiedzenia służebności przesyłu powinien zweryfikować niezbędne dokumenty. Warto ustalić w szczególności kiedy powstały urządzenia, czy można zapoznać się z dokumentami dotyczącymi budowy, czy aktualny przebieg urządzeń pokrywa się z tym pierwotnym (czy były modernizacje) i czy przedsiębiorstwo posiada jakiś tytuł prawny do posadowienia urządzeń na działce i czy tytuł ten ma właściwą formę. Wśród dokumentów ważnych przy analizie zwrócić należy uwagę m.in. na mapy, dokumenty geodezyjne, decyzje administracyjne, protokoły odbioru, protokoły z modernizacji i księgi wieczyste. Warto skonsultować dokumenty z prawnikiem specjalizującym się w służebnościach przesyłu.
Przerwanie biegu zasiedzenia służebności przesyłu
Jeżeli urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości od wielu lat to kolejnym krokiem właściciela nieruchomości jest w miarę możliwości przerwanie biegu zasiedzenia służebności przesyłu.
Aby przerwać bieg zasiedzenia służebności nie wystarczy samo zakwestionowanie roszczeń, właściciel powinien jednocześnie przedstawić swoje żądania – ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem albo usunięcia urządzeń. Przy formułowaniu żądań nie wystarczy skierowanie do przedsiębiorcy zwykłego pisma, konieczne jest przeprowadzenie postępowania przed sądem. Co ważne – biegu terminu zasiedzenia służebności przez przedsiębiorcę przesyłowego nie przerwie pozew o tzw. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, mimo że takie postępowanie jest prowadzone również przed sądem. Działania obronne właściciela nieruchomości muszą zmierzać do pozbawienia przedsiębiorcy posiadania albo zmiany charakteru tego posiadania. Skierowanie pozwu do sądu przerwie bieg zasiedzenia służebności i wówczas biegnie on od początku.
Działania na drodze pozasądowej
Do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem nie jest konieczne przeprowadzenie postępowania sądowego. Przedsiębiorcy przesyłowi chcąc uniknąć długotrwałych i kosztownych postępowań wychodzą z inicjatywą zawarcia umowy ustanowienia służebności przesyłu. Negocjacje z przedsiębiorstwem wymagają wiedzy i doświadczenia, dlatego wsparcie prawnika jest bardzo ważne. Nawet jeśli przedsiębiorstwo przesyłowe twierdzi, że doszło do zasiedzenia służebności przesyłu nie jest zamknięta droga do ugodowego zakończenia sporu.
Dlaczego warto skonsultować sprawę z kancelarią? | Podsumowanie
Sprawy o zasiedzenie służebności przesyłu należą do spraw złożonych i każdy detal może wpłynąć na wynik postępowania. Obrona przed zasiedzeniem zaczyna się od dokładnej analizy faktów. Nie każda obecność urządzeń oznacza, że przedsiębiorstwo ma do nich prawo. Właściciel nie musi biernie godzić się z twierdzeniami przedsiębiorstwa. Kancelaria Mędrecki Wilk i Wspólnicy analizuje dokumenty i historię nieruchomości. Pomagamy ocenić realne szanse właściciela. Wspieramy klientów zarówno na etapie negocjacji jak i w postępowaniach sądowych. Jeśli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, nie zwlekaj, skontaktuj się z kancelarią Mędrecki Wilk i Wspólnicy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zasiedzenie służebności przesyłu następuje automatycznie?
Nie. Zawsze wymaga potwierdzenia przez sąd.
Czy można uzyskać wynagrodzenie za lata wstecz?
Tak, w określonych przypadkach jest możliwe uzyskanie tzw. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ale skierowanie tylko takiego żądania nie przerwie biegu zasiedzenia.
Kiedy warto zgłosić się do prawnika?
Najlepszym rozwiązaniem jest sprawdzenie swojej sytuacji i przygotowanie niezbędnych dokumentów wraz z prawnikiem zanim przedsiębiorca przesyłowy wystąpi ze swoim roszczeniem.
