Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem powiązanym z walutą CHF jest możliwa, ale wymaga świadomego przygotowania. W przeciwieństwie do sprzedaży mieszkania lub domu wolnych od obciążeń, w takim przypadku w transakcję zaangażowany jest również bank, który posiada zabezpieczenie w postaci hipoteki.
To właśnie ten element sprawia, że całość powinna zostać dobrze zaplanowana, aby uniknąć problemów i niewiadomych zarówno na etapie sprzedaży nieruchomości, rozliczenia kredytu czy też samego postępowania sądowego.
Czy nieruchomość z kredytem frankowym można sprzedać?
Sama okoliczność, że nieruchomość jest obciążona kredytem CHF, nie blokuje jej sprzedaży. Hipoteka ustanowiona na rzecz banku nie oznacza zakazu rozporządzania nieruchomością. Jest to zabezpieczenie spłaty kredytu, a nie ograniczenie prawa własności.
W praktyce oznacza to, że sprzedaż jest możliwa, ale musi uwzględniać rozliczenie banku. Nabywca oczekuje przecież pewności, że po zawarciu umowy sprzedaży hipoteka zostanie wykreślona z księgi wieczystej, a bank nie będzie już zgłaszał żadnych roszczeń wobec nieruchomości.
Jak wygląda sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem CHF?
Najczęściej transakcja przebiega w ten sposób, że cena sprzedaży nieruchomości lub jej część przeznaczona jest na spłatę zadłużenia wobec banku. Przed zawarciem aktu notarialnego konieczne jest uzyskanie z banku zaświadczenia o aktualnym saldzie kredytu, celem oszacowania jak kwota ze sprzedaży nieruchomości będzie niezbędna aby całkowicie spłacić kredyt. Ponadto bank musi wydać gwarancję (promesę) zwolnienia hipoteki po dokonaniu spłaty. Bez tych dokumentów przeprowadzenie transakcji jest co do zasady niemożliwe.
Zdarza się, że cena sprzedaży dzielona jest na dwie części: pierwsza pokrywa zadłużenie wobec banku, a druga trafia do sprzedającego jako nadwyżka. Po tym jak bank potwierdzi spłatę kredytu, a wniosek wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej zostanie złożony, kupujący uzyskuje czystą własność.
Możliwy jest także scenariusz, że uzyskana ze sprzedaży nieruchomości cena nie pokryje w całości zobowiązania wobec banku. W takiej sytuacji kredytobiorca może być zobowiązany do dopłaty. Tym samym ważne jest, aby być świadomym możliwych ryzyk związanych z ceną transakcyjną. Kurs franka ma wpływ na wysokość salda kredytu przeliczanego na złotówki, tym samym zmienność kursową należy uwzględnić w negocjacjach z kupującym.
Czy można przenieść hipotekę na inną nieruchomość?
W niektórych przypadkach dopuszczalne jest również przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość. Zmiana zabezpieczenia polega na ustanowieniu nowego zabezpieczenia kredytu w miejsce hipoteki na sprzedawanej nieruchomości. Może to być na przykład hipoteka na innej nieruchomości należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej. Tego rodzaju rozwiązanie wymaga każdorazowo zgody banku i indywidualnych ustaleń co do dalszego funkcjonowania umowy kredytowej.
Czy sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem CHF ma wpływ proces sądowy przeciwko bankowi?
Sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem CHF nie wyklucza możliwości wszczęcia oraz prowadzenia procesu sądowego przeciwko bankowi. Postępowanie dotyczące ważności umowy kredytowej dotyczy relacji pomiędzy kredytobiorcą a bankiem, a nie prawa własności do nieruchomości. Z tego względu zmiana właściciela lokalu nie ma wpływu na istnienie ani zakres roszczeń wynikających z umowy kredytu.
Sprzedaż nieruchomości jest możliwa jeszcze przed wytoczeniem powództwa przeciwko bankowi i nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń frankowych. Możliwa jest również sprzedaż nieruchomości w czasie trwania procesu. Toczące się postępowanie nie ogranicza prawa własności i nie stanowi przeszkody do zbycia nieruchomości.
Wpływ rozliczeń i unieważnienia umowy na strategię procesową
Należy mieć jednak na uwadze, że rozliczenie kredytu, zmiana zabezpieczenia lub spłata zobowiązania mogą mieć wpływ na dalszy przebieg sprawy, w tym na sposób formułowania roszczeń i argumentacji procesowej. Ważne jest poinformowanie pełnomocnika o planowanej transakcji, aby działania podejmowane poza sądem były spójne z przyjętą strategią procesową. Istotne są również zapisy aktu notarialnego oraz ewentualne porozumienia zawierane z bankiem, które mogą zostać później ocenione jako uznanie zadłużenia lub rezygnacja z roszczeń.
W praktyce można się również spotkać z sytuacją, w której kredytobiorca najpierw dochodzi stwierdzenia nieważności umowy kredytu w sądzie, a dopiero potem sprzedaje nieruchomość. Prawomocne unieważnienie umowy powoduje wzajemne rozliczenie stron umowy kredytu CHF i wykreślenia hipoteki, co znacząco upraszcza późniejszą sprzedaż nieruchomości.
Dlaczego warto skonsultować sprzedaż z kancelarią frankową? | Podsumowanie
Kancelaria Mędrecki Wilk i Wspólnicy pomoże w ocenie skutków sprzedaży, przygotowaniu strategii wobec banku oraz uniknięciu błędów, które mogłyby pozbawić kredytobiorcę możliwości dochodzenia roszczeń w przyszłości. Wsparcie specjalistów pozwoli zaplanować kolejność działań, odpowiednio sformułować lub zmodyfikować powództwo w związku z całkowitą spłatą kredytu oraz zabezpieczyć interesy kredytobiorcy.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli mam kredyt w CHF?
Tak, sprzedaż jest możliwa, ponieważ hipoteka zabezpiecza tylko bank, a nie ogranicza prawa własności.
Czy sprzedaż nieruchomości wpływa na mój proces przeciwko bankowi?
Nie, sprzedaż nie blokuje dochodzenia roszczeń, ale spłata kredytu może mieć wpływ na przebieg sprawy.
Co się dzieje, jeśli cena sprzedaży nie pokryje całego kredytu?
Kredytobiorca będzie zobowiązany do dopłaty, dlatego warto dokładnie oszacować kwotę potrzebną do spłaty.
Czy sprzedaż nieruchomości przed procesem lub w jego trakcie jest bezpieczna?
Tak, obie sytuacje są możliwe, ale warto poinformować pełnomocnika i prawidłowo rozliczyć kredyt.
