Służebność przesyłu jest zagadnieniem, z którym od wielu lat borykają się właściciele nieruchomości. Dotyczy ono gruntów, na których znajdują się od wielu lat bez zgody właściciela albo mają się znaleźć słupy energetyczne, ciepłociągi czy gazociągi. Powyższe oznacza konieczność uregulowania relacji między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą przesyłowym. W artykule wyjaśniamy jak negocjować warunki umowy o służebność przesyłu z przedsiębiorcą przesyłowym. Podpowiadamy też, kiedy warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej.
Jak przygotować się do negocjacji z operatorem sieci?
Kluczem do negocjacji z przedsiębiorcą przez właściciela nieruchomości jest dokładne przygotowanie się do rozmów. Gdy z inicjatywą wyszedł przedsiębiorca nie należy decydować się na pierwszą przedstawioną propozycję umowy. Przed przedstawieniem kontrpropozycji należy sprawdzić dokładny przebieg urządzeń przez działkę, ustalić obszar strefy ochronnej wokół urządzeń, moment ich posadowienia na niej (jeżeli znajdują się tam od lat), czy instalacje były przebudowywane oraz od kiedy faktycznie są użytkowane. Jeżeli z inicjatywą zawarcia umowy zamierza wyjść właściciel nieruchomości nie może zapomnieć o uprzednim sprawdzeniu czy przedsiębiorca w przeszłości nie uzyskał już prawa do posadowienia i korzystania z urządzeń przesyłowych na naszej działce – czy w księdze wieczystej nie została już wpisana służebność, czy nie wydano decyzji administracyjnej albo czy właściciel nie wyraził zgody na umieszczenie na jego działce urządzeń.
Wynagrodzenie za służebność przesyłu
Częstym błędem właścicieli nieruchomości jest przystanie na pierwszą zaproponowaną przez operatora sieci kwotę. Przedstawione przez przedsiębiorcę kwoty mogą być znacząco zaniżone i koniecznym jest ustalenie adekwatnego wynagrodzenia. Kancelarie specjalizujące się w roszczeniach związanych z urządzeniami przesyłowymi często współpracują z rzeczoznawcami majątkowymi, którzy dokładnie oszacują należną kwotę. Przy ustalaniu wynagrodzenia należy brać pod uwagę nie tylko powierzchnię zajętą przez urządzenia, ale również strefę ochronną wokół urządzenia, którą właściciel nie może swobodnie zarządzać (może być np. konieczne wycięcie drzew) i ograniczenia w zabudowie. Ograniczenia związane ze służebnością przesyłu wpływają również na znaczącą utratę wartości przez nieruchomość w porównaniu do nieruchomości w okolicy, na których nie ma takich urządzeń.
Co można i warto negocjować przy służebności przesyłu?
Negocjacje z operatorem sieci nie powinny ograniczać się wyłącznie do pieniędzy. Zakres służebności przesyłu realnie wpływa na sposób korzystania z nieruchomości.
1. Obszar służebności
Operatorzy często w umowie proponują zakres służebności o wiele większy niż faktycznie potrzebny do korzystania z urządzeń. W efekcie ogranicza to właścicielowi nieruchomości możliwość realizowania planowanych na działce inwestycji, na obszarze, który mógłby być wolny od obostrzeń. Co więcej, jeżeli urządzenie dopiero ma być posadowione na działce, warto negocjować jego dokładny przebieg – taki, aby właściciel w jak największym zakresie mógł nią swobodnie dysponować.
2. Zasady wstępu na nieruchomość
Umowa powinna jasno określać dokładne zasady na jakich operator i jego pracownicy mogą wejść na działkę. Zawsze warto negocjować obowiązek wcześniejszego powiadomienia o planowanych pracach czy dopuszczalne dni tygodnia i godziny wejścia na nieruchomość (np. zakaz wykonywania prac między 22 a 7 rano albo w weekendy). Rezygnacja z konkretnych postanowień w umowie oznacza pełną swobodę przedsiębiorcy i może być to uciążliwe dla właściciela.
3. Obowiązek naprawy i przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po wejściu na nieruchomość
Przy dokonywaniu prac konserwacyjnych czy naprawczych przez operatora mogą powstać szkody na nieruchomości np. w postaci zniszczenia roślinności czy ogrodzenia. Każda umowa powinna jasno określać kto odpowiada za poniesienie kosztów napraw uszkodzeń i zniszczeń powstałych w trakcie prac oraz termin na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego.
Umowa powinna regulować wszystkie istotne dla właściciela kwestie. Jeżeli zostanie dobrze skonstruowana to ochroni właściciela na przyszłość i ograniczy ryzyko wystąpienia długotrwałych sporów.
Czy warto skorzystać z pomocy kancelarii? | Podsumowanie
Negocjacje z operatorem sieci nie należą do prostych. Przedsiębiorca przesyłowy posiada ogromne doświadczenie w zawieraniu umów ustanowienia służebności, dysponuje samodzielnie wypracowanymi wzorami, które zabezpieczają jego interes oraz bogatym zapleczem prawnym. Nawet jeśli umowa wydaje się na pierwszy rzut oka jasna właściciel nieruchomości może nie zwrócić uwagi na kwestie, które bardziej niż to konieczne ograniczą korzystanie z nieruchomości i jej wartość. Profesjonalna pomoc prawna jest inwestycją w bezpieczeństwo i spokój na przyszłość
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę zgodzić się na służebność przesyłu?
Nie zawsze. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy prawnej.
Jak ustala się wysokość wynagrodzenia?
Przy ustalaniu wysokości wynagrodzenia bierze się pod uwagę powierzchnię, ograniczenia i spadek wartości nieruchomości.
Czy mogę negocjować warunki umowy?
Tak. Masz prawo negocjować zarówno wynagrodzenie, jak i treść umowy.
Czy służebność przesyłu jest wpisywana do księgi wieczystej?
Tak, najczęściej jest ujawniana w dziale III księgi wieczystej.
