Właściciele nieruchomości często znoszą na swoim gruncie obecność urządzeń elektroenergetycznych w postaci linii nadziemnych, kablowych (podziemnych), czy też stacji transformatorowych. Kiedy infrastruktura została zlokalizowana w obrębie nieruchomości ponad 30 lat temu, pojawia się obawa przed zasiedzeniem służebności przesyłu przez właściciela urządzeń. Wielu właścicieli nieruchomości zadaje pytanie, czy można się przed tym skutecznie bronić i jakie działania podjąć, by nie utracić prawa do wynagrodzenia lub decydowania o swojej nieruchomości.
Zasiedzenie służebności przesyłu – podstawowe zasady
Zasiedzenie służebności przesyłu polega na nabyciu przez przedsiębiorstwo trwałego prawa do korzystania z cudzego gruntu. Wymaga to upływu czasu oraz posiadania służebności, czyli nieprzerwanego wykonywania wszelkich czynności w zakresie odpowiadającym treści tego prawa. Jeśli przedsiębiorstwo działało w dobrej wierze, okres zasiedzenia wynosi 20 lat. W złej wierze czas ten wydłuża się do 30 lat.
Dobra lub zła wiara przedsiębiorstwa
O dobrej wierze można mówić, jeśli przedsiębiorstwo było przekonane, że ma prawo do lokalizacji urządzeń w obrębie nieruchomości. W praktyce większość urządzeń przesyłowych powstała jednak bez umów z właścicielami, co sugeruje złą wiarę. Wtedy zastosowanie ma trzydziestoletni termin zasiedzenia. Należy jednak pamiętać, że sam upływ czasu nie wystarcza. Przedsiębiorstwo musi nieprzerwanie korzystać z urządzeń tak, jak uprawniałaby je do tego formalna służebność.
Jak bronić się przed zarzutem zasiedzenia?
Właściciel nieruchomości ma kilka narzędzi, które mogą podważyć twierdzenie o zasiedzeniu. Najważniejsze jest ustalenie, czy termin zasiedzenia w ogóle mógł rozpocząć swój bieg. Często okazuje się, że urządzenie postawiono, zanim przedsiębiorstwo uzyskało status samodzielnego posiadacza. Niekiedy słup powstał na nieruchomości państwowej lub w okresie, gdy zasiedzenie było wyłączone.
Przerwanie biegu zasiedzenia
Do przerwania biegu zasiedzenia prowadzą działania przejawiające sprzeciw właściciela wobec korzystania z gruntu. Co jednak istotne, działania te należy podjąć przed sądem. Może to być powództwo o usunięcie urządzeń bądź wniosek o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli właściciel podejmie takie czynności, termin zasiedzenia biegnie od nowa.
Dowody, które warto zgromadzić
Kluczowe jest ustalenie daty budowy infrastruktury elektroenergetycznej. Przydatne mogą być mapy archiwalne, zdjęcia lotnicze lub oświadczenia świadków. Jeśli przedsiębiorstwo nie potrafi wskazać dokumentów potwierdzających wybudowanie urządzeń, jego pozycja w ewentualnym sporze słabnie. Właściciel może żądać udostępnienia dokumentacji technicznej oraz protokołów odbioru instalacji.
Co zrobić, gdy zasiedzenie jest prawdopodobne?
Jeśli urządzenie stoi ponad 30 lat i przedsiębiorstwo aktywnie z niego korzysta, istnieje ryzyko zasiedzenia służebności przesyłu. Nie oznacza to jednak automatycznej przegranej. Warto skonsultować sprawę z prawnikiem specjalizującym się w służebnościach przesyłu. W ewentualnym sporze sądowym możliwe jest wykazanie braku spełnienia przesłanek zasiedzenia.
Alternatywy dla procesów sądowych
Wielu właścicieli nieruchomości decyduje się na negocjacje z przedsiębiorstwem. W wielu przypadkach możliwe jest zawarcie umowy ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, nawet jeśli przedsiębiorstwo twierdzi, że doszło do zasiedzenia. Przedsiębiorstwa często wolą uniknąć kosztownych postępowań sądowych i niepewności rozstrzygnięcia. Ugoda może obejmować wynagrodzenie jednorazowe lub okresowe oraz określać sposób korzystania z gruntu.
Słup na działce ponad 30 lat – ochrona przed zarzutem zasiedzenia | Podsumowanie
Urządzenia elektroenergetyczne stojące na działce przez ponad 30 lat nie zawsze oznaczają utratę praw właściciela nieruchomości. Przedsiębiorstwo musi wykazać wszystkie przesłanki zasiedzenia, co w praktyce bywa trudne. Właściciel może się bronić, gromadzić dowody, podejmować działania przerywające bieg zasiedzenia oraz negocjować z przedsiębiorstwem. Odpowiednia strategia pozwala zachować kontrolę nad własnym gruntem i uniknąć niekorzystnych skutków prawnych. Zapraszamy do kontaktu z kancelarią Mędrecki Wilk i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów I Radców Prawnych sp. k., gdzie zespół specjalistów dokładnie przeanalizuje Państwa sytuację i w razie potrzeby podejmie odpowiednie działania.
Najczęściej zadawane pytania
Czy każda infrastruktura elektroenergetyczna na działce może zostać zasiedziana?
Nie, zasiedzenie wymaga spełnienia konkretnych przesłanek i ciągłego korzystania przez 20 lub 30 lat.
Czy przez podjęcie odpowiednich działań możliwe jest przerwanie biegu zasiedzenia?
Tak, skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego może przerwać bieg zasiedzenia i rozpocząć go na nowo.
Czy mogę żądać wynagrodzenia mimo wieloletnich urządzeń?
Tak, o ile nie doszło do zasiedzenia lub przedsiębiorstwo nie potrafi tego udowodnić. Także w przypadku upływu wymaganego prawem okresu czasu, możliwe jest podjęcie negocjacji i uzyskanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
Czy warto iść do sądu?
Czasami tak, chociażby gdy przedsiębiorstwo powołuje się na zasiedzenie, a właściciel gruntu ma argumenty podważające jego stanowisko. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny.