Słup energetyczny na działce bez zgody właściciela – co można zrobić?

Słup energetyczny lub obecność samej linii na prywatnej działce może znacząco ograniczać możliwość korzystania z nieruchomości. Problem jest szczególnie istotny, gdy właściciel nie wie, na jakiej podstawie urządzenie przesyłowe zostało wybudowane.

Sam brak zgody aktualnego właściciela nieruchomości nie oznacza jednak automatycznie, że przedsiębiorstwo energetyczne korzysta z działki bezprawnie. Może ono posiadać inny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.

Dlatego pierwszym krokiem każdego właściciela powinno być ustalenie, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z działki. Od tego zależy, jakie roszczenia mogą mu przysługiwać.

Wiele linii energetycznych zostało wybudowanych kilkadziesiąt lat temu. Obecny właściciel często nie zna okoliczności ich posadowienia ani dokumentów podpisywanych przez poprzednich właścicieli działki.

W takiej sytuacji warto sprawdzić dokumentację dotyczącą nieruchomości oraz zwrócić się do przedsiębiorstwa energetycznego o udzielenie stosownej informacji. Powinno ono wskazać podstawę prawną korzystania z gruntu.

Sąd Najwyższy podkreśla, że ustalenie tytułu prawnego przedsiębiorstwa przesyłowego do korzystania z nieruchomości ma istotne znaczenie w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu. Jeżeli przedsiębiorca posiada odpowiedni tytuł, ustanowienie kolejnej służebności nie jest konieczne.

Brak ujawnienia w księdze wieczystej służebności przesyłu nie przesądza jeszcze, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z nieruchomości bez ważnej podstawy prawnej.

Podstawa korzystania z działki może wynikać między innymi z umowy zawartej z poprzednim właścicielem. Znaczenie może mieć także wcześniejsze porozumienie dotyczące budowy
i eksploatacji urządzeń.

Przedsiębiorstwo energetyczne może również uzasadniać prawo do korzystania z gruntu dawną decyzją administracyjną lub zasiedzeniem służebności przesyłu w wyniku jego długotrwałego użytkowania. Ponieważ obie te podstawy wywołują odmienne skutki prawne, właściciel nieruchomości nie powinien oceniać swojej sytuacji prawno-finansowej wyłącznie na podstawie wieku infrastruktury przesyłowej czy informacji z księgi wieczystej, lecz zweryfikować szczegółową dokumentację. 

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe pozwalające przedsiębiorstwu takiemu jak operator sieci elektroenergetycznych na legalne korzystanie z cudzego gruntu w celu posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych. Zakres tego prawa powinien odpowiadać rzeczywistym potrzebom związanym z infrastrukturą techniczną. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe odmawia zawarcia umowy, właściciel może w określonych sytuacjach wystąpić o sądowe ustanowienie służebności przesyłu. Przepisy przewidują w takim przypadku odpowiednie wynagrodzenie.

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości, służebność przesyłu wiąże się z ograniczeniami.
W obszarze objętym służebnością przesyłu nie można na przykład dowolnie budować nowych obiektów ani sadzić wysokich drzew, aby nie zakłócać pracy urządzeń i nie zagrażać bezpieczeństwu.

Kluczową kwestią dla właściciela nieruchomości związaną ze służebnością przesyłu jest wynagrodzenie. Właściciel nieruchomości ma prawo do otrzymania zapłaty za ustanowienie tego prawa. 

Wysokość wynagrodzenia przysługująca za ustanowienie służebności przesyłu nie jest stała i nie opiera się na jednej, uniwersalnej stawce za słup lub odcinek linii energetycznej. Ostateczna kwota uzależniona jest od indywidualnych uwarunkowań konkretnej nieruchomości oraz szczegółowej analizy każdego przypadku.

Kluczowe znaczenie ma przede wszystkim powierzchnia gruntu zajęta przez urządzenia przesyłowe oraz zakres korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Istotnym czynnikiem branym pod uwagę jest również przeznaczenie nieruchomości w planach zagospodarowania przestrzennego oraz sposób, w jaki grunt jest obecnie wykorzystywany.

Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu będzie zupełnie inna w przypadku działki rolnej, niż w przypadku terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową. Fundamentalne znaczenie ma także to, w jakim stopniu infrastruktura ogranicza możliwość racjonalnego zagospodarowania nieruchomości i wpływa na jej wartość.

Z uwagi liczbę czynników branych pod uwagę, wynagrodzenie za służebność przesyłu musi być ustalane indywidualnie dla każdej sprawy. W postępowaniu sądowy, aby precyzyjnie określić wysokość należnego wynagrodzenia, niezbędne jest powołanie biegłego sądowego.

Sprawdzenie księgi wieczystej jest jednym z pierwszych kroków, który powinien wykonać właściciel nieruchomości. Informacji o wpisie służebności przesyłu należy szukać w dziale III księgi.

Brak takiego wpisu nie daje jednak pewności, że przedsiębiorstwo nie posiada żadnego innego prawa do nieruchomości. Tytuł do korzystania z działki może wynikać z innych dokumentów.

Analiza samej księgi wieczystej nie wystarcza tym samym do pełnej oceny sytuacji. Potrzebna może być weryfikacja dokumentów przedsiębiorstwa, dokumentacji administracyjnej oraz historii nieruchomości.

W przypadku instalacji energetycznych istniejących od kilkudziesięciu lat przedsiębiorstwa często podnoszą argument zasiedzenia służebności przesyłu. Sama data budowy linii nie powinna jednak automatycznie przesądzać wyniku sprawy i zasadności takiego zarzutu.

Trzeba ustalić między innymi sposób i okres korzystania z nieruchomości.  Istotne jest także ustalenie, czy wcześniej przedsiębiorstwo posiadało inny tytuł do korzystania z gruntu. Sąd Najwyższy wskazuje, że kwestia tytułu prawnego powinna być badana przy ocenie zarzutu zasiedzenia służebności przesyłu.

Z tego powodu argument przedsiębiorstwa „linia stoi tutaj od kilkudziesięciu lat” nie powinien kończyć analizy sprawy i zamykać drogi do ustanowienia służebności przesyłu.

Właściciel nieruchomości powinien przede wszystkim ustalić podstawowe informacje dotyczące linii energetycznej. Warto sprawdzić księgę wieczystą, dokumenty dotyczące historii działki oraz przybliżoną datę budowy urządzeń.

Następnie można zwrócić się do przedsiębiorstwa przesyłowego z wnioskiem o wskazanie podstawy prawnej korzystania z cudzej nieruchomości. Szczególne znaczenie mają dokumenty lub decyzje, na które przedsiębiorstwo powołuje się w odpowiedzi.

Dopiero po ich analizie można ocenić, czy istnieją podstawy do ustanowienia służebności przesyłu oraz czy w konkretnej sytuacji możliwe są inne roszczenia właściciela.

Sprawy dotyczące urządzeń przesyłowych często wymagają analizy dokumentów pochodzących sprzed kilkudziesięciu lat. 

Kancelaria analizuje podstawę prawną korzystania przez przedsiębiorstwo z nieruchomości. Weryfikuje między innymi zawarte i przedstawione umowy, decyzje administracyjne, księgi wieczyste oraz argumenty dotyczące zasiedzenia.

Jeżeli istnieją podstawy do dalszego działania, możemy pomóc w rozmowach z przedsiębiorstwem celem ustanowienia służebności przesyłu na drodze negocjacji lub gdy jest to konieczne skierować sprawę na drogę postępowania sądowego.