Słup lub linia wysokiego napięcia na działce budowlanej – kiedy budowa domu jest poważnie ograniczona lub niemożliwa?

Linia wysokiego napięcia na działce budowlanej może wymusić zmianę projektu domu, ograniczyć powierzchnię zabudowy, a w skrajnych przypadkach uniemożliwić budowę. Budowlane przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie gwarantuje bowiem możliwości zabudowy. Jeżeli ograniczenia obejmują znaczną część gruntu, nawet dostosowanie projektu może nie wystarczyć. Dlatego przed wyborem projektu sprawdź rzeczywiste ograniczenia dotyczące Twojej działki. 

W skrócie

• Budowlane przeznaczenie działki nie gwarantuje możliwości budowy domu. Linia energetyczna może wymusić zmianę projektu lub ograniczyć powierzchnię zabudowy, a w skrajnych przypadkach uniemożliwić budowę.
• Zakres ograniczeń zależy od wielu czynników, a nie tylko od napięcia linii i słupów: przebiegu i rozstawu przewodów, wysokości ich zawieszenia, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz kształtu i powierzchni działki.
• Pas służebności i strefa ochronna to dwa różne obszary. Strefa ochronna może obejmować także grunt poza pasem służebności. Według standardu PSE pas technologiczny linii 220 kV ma 50 metrów (po 25 metrów od osi), a w takim pasie nie należy lokalizować nowych budynków mieszkalnych.
• Przed wyborem projektu ustal przebieg linii, sprawdź plan miejscowy (część graficzną i tekst uchwały) oraz zapytaj pisemnie właściciela urządzeń o napięcie, szerokość pasa technologicznego i minimalne odległości od budynków.
• Uregulowanie korzystania z działki przez przedsiębiorcę może polegać na ustanowieniu służebności przesyłu za wynagrodzeniem. Nie znosi ona jednak zakazu zabudowy, lecz porządkuje relacje z przedsiębiorcą.

Zakres ograniczeń nie zależy wyłącznie od napięcia sieci i usytuowania słupów na działce. Znaczenie mają również przebieg przewodów, ich rozstaw, wysokość zawieszenia oraz wymagania techniczne i środowiskowe dotyczące konkretnej linii elektroenergetycznej. Możliwość budowy domu zależy także od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz kształtu i powierzchni działki.

Linie wysokiego i najwyższego napięcia służą do przesyłania energii elektrycznej pomiędzy stacjami elektroenergetycznymi i zasilania sieci dystrybucyjnych. Do tej kategorii należą linie 110 kV, 220 kV i 400 kV. Ich obecność może istotnie ograniczać wykorzystanie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową.

Dopiero łączna ocena tych okoliczności pozwala ustalić, czy na Twojej działce pozostaje miejsce na zgodne z prawem i wymaganiami technicznymi usytuowanie budynku.

Planując budowę domu, powinieneś ustalić zarówno granice pasa służebności, jak i zasięg ograniczeń ochronnych. Pierwszy obszar określa granice korzystania z gruntu przez przedsiębiorcę w przypadku ustanowienia służebności przesyłu, natomiast drugi może ograniczać zagospodarowanie części działki także poza granicami pasa służebności, niezależnie od tego, czy podstawą korzystania z nieruchomości jest służebność przesyłu, inny tytuł prawny, czy też korzystanie z nieruchomości następuje bez żadnej podstawy prawnej.

Czym różni się pas służebności od strefy ochronnej? 

Pas służebności przesyłu służy wykonywaniu uprawnień przedsiębiorcy na cudzym gruncie i jest powiązany z jego tytułem prawnym do korzystania z działki, jakim jest służebność przesyłu. Pozwala utrzymywać urządzenia oraz zapewnia dostęp niezbędny do ich obsługi i usuwania awarii. Jego szerokość powinna odpowiadać potrzebom konkretnej sieci, a treść prawa służebności wynika z umowy lub orzeczenia sądu. 

Strefa ochronna dotyczy natomiast ograniczeń zagospodarowania działki, które wynikają z przepisów bezpieczeństwa i obszaru oddziaływania linii. Może obejmować również grunt, na którym przedsiębiorca nie potrzebuje bezpośredniego dostępu do urządzeń i który nie jest objęty pasem służebności przesyłu. 

Możliwość lokalizacji budynku w konkretnym położeniu wymaga sprawdzenia przede wszystkim ograniczeń wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz właściwych wymagań technicznych i środowiskowych dotyczących linii o konkretnym napięciu. 

Czy szerokość pasa służebności przesyłu jest zawsze taka sama? 

Judykatura, czyli ogół orzeczeń wydawanych przez sądy i inne organy władzy publicznej, pokazuje, że szerokość pasa służebności przesyłu nie jest zawsze taka sama. W jednej ze spraw dotyczących linii o napięciu 110 kV rozróżniono pas służebności o łącznej szerokości 20 metrów i znajdującą się w nim strefę ochronną o szerokości 15 metrów. W innej sprawie dla linii o takim samym napięciu przyjęto pas służebności o szerokości 17,10 m, czyli po 8,55 m od osi linii, i odrzucono stanowisko o konieczności objęcia służebnością strefy ochronnej o szerokości 36 m.

PSE, czyli Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A., jako operator elektroenergetycznej sieci przesyłowej, eksploatują przede wszystkim linie najwyższych napięć 220 i 400 kV. Przedsiębiorstwo opracowało własne standardy określające szerokości pasów technologicznych, czyli obszarów, na których występują ograniczenia zagospodarowania związane z oddziaływaniem linii.

Dla jednotorowych i dwutorowych linii 220 kV standard przewiduje pas szerokości 50 metrów, po 25 metrów od osi. Przy liniach 400 kV szerokość zależy od konstrukcji oraz wymagań technicznych przyjętych podczas projektowania.

Są to standardy techniczne operatora, a nie przepisy ustanawiające jednakową szerokość pasa służebności przesyłu dla wszystkich nieruchomości. PSE wskazują przy tym, że w pasie technologicznym nie należy lokalizować nowych budynków mieszkalnych ani obiektów z pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi. Dla Ciebie jako właściciela oznacza to konieczność sprawdzenia rodzaju linii oraz ograniczeń dotyczących Twojej działki jeszcze przed wyborem projektu domu.

Najpierw ustal dokładny przebieg linii oraz ograniczenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zweryfikować należy zarówno część graficzną, jak i sam tekst uchwały planistycznej. To w nim mogą znajdować się zakazy zabudowy i zasady mierzenia odległości od sieci.

Kolejnym krokiem jest ustalenie właściciela urządzeń i skierowanie do niego pisemnego zapytania dotyczącego napięcia znamionowego, liczby torów, rozstawu skrajnych przewodów oraz szerokości wymaganego pasa technologicznego. Warto również poprosić o wskazanie minimalnych odległości od budynków mieszkalnych, sposobu ich mierzenia oraz dokumentacji uzasadniającej stanowisko operatora.

Odpowiedź powinna odnosić się do konkretnej działki i odcinka linii. Ogólna informacja o szerokości pasa dla danego napięcia może nie wystarczyć do oceny możliwości budowy. Uzyskane dane należy porównać z planem miejscowym i rzeczywistym położeniem urządzeń. Stanowisko operatora nie zastępuje bowiem wymagań prawnych, a granica pasa technologicznego nie zawsze rozstrzyga o dopuszczalnym usytuowaniu domu.

Linia biegnąca wzdłuż granicy dużej działki może pozostawiać obszar wystarczający do budowy domu. Niejednokrotnie konieczne może być jednak przesunięcie budynku względem pierwotnego założenia, ograniczenie jego powierzchni albo zmiana układu dojazdu i pozostałej zabudowy.

Trudniejsza jest sytuacja, w której linia elektroenergetyczna przecina środek wąskiej nieruchomości lub przebiega po jej przekątnej. Fragmenty działki położone poza obszarem ograniczeń mogą okazać się zbyt małe, aby umiejscowić budynek zgodnie z przepisami. 

Należy przy tym pamiętać, że niezależnie od strefy ochronnej wokół linii należy przestrzegać ogólnych wymagań dotyczących odległości budynku od granicy działki, które dodatkowo zawężają obszar możliwej zabudowy. Lokalizacja słupów wysokiego napięcia na działce budowlanej może także dodatkowo utrudnić jej podział lub budowę kilku domów. Jeżeli żadne dopuszczalne usytuowanie domu nie spełnia wszystkich wymagań, budowa przy istniejącym przebiegu linii może okazać się niemożliwa.

Kancelaria Votum Legal Mędrecki, Wilk i Wspólnicy analizuje podstawy korzystania z nieruchomości, treść proponowanych umów oraz roszczenia, które mogą przysługiwać właścicielom. Do wstępnej oceny numer działki, numer księgi wieczystej oraz dokumenty otrzymane od operatora, jeżeli ten wcześniej przedstawił już swoje stanowisko w sprawie.

Nawet jeżeli budowa domu jest możliwa, lokalizacja linii w dalszym ciągu wpływa na sposób korzystania z nieruchomości. Warto zatem sprawdzić, na jakiej podstawie przedsiębiorca korzysta z Twojej nieruchomości. Brak wpisu w księdze wieczystej nie oznacza, że takiego tytułu nie ma, ponieważ może on wynikać z umowy lub decyzji administracyjnej.

Gdy korzystanie z gruntu nie zostało unormowane, rozwiązaniem może być ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem. W umowie określany jest obszar korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę, zasady dostępu do urządzeń oraz ograniczenia, jakich doznajesz jako właściciel. Jeżeli porozumienie nie zostanie osiągnięte, a ustawowe przesłanki są spełnione, sprawę może rozstrzygnąć sąd. Składa się do niego wniosek o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Pamiętaj, że służebność przesyłu nie znosi zakazu zabudowy, lecz porządkuje relacje z przedsiębiorcą i pozwala rozliczyć powstałe obciążenie nieruchomości. Wynagrodzenie ustalane jest zawsze indywidualnie, biorąc pod uwagę zakres ingerencji oraz jej wpływ na użyteczność i wartość gruntu.

Kancelaria Votum Legal Mędrecki, Wilk i Wspólnicy analizuje podstawy korzystania z nieruchomości, treść proponowanych umów oraz roszczenia, które mogą przysługiwać właścicielom. 

Do wstępnej oceny będą potrzebne:

• numer działki,
• numer księgi wieczystej,
• dokumenty otrzymane od operatora, jeżeli ten wcześniej przedstawił już swoje stanowisko w sprawie.